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2025년 10월 10일, 문화체육관광부가 외국인관광 도시민박업 업무처리 지침을 개정하면서 국내 공유숙박 시장에 획기적인 변화가 시작되었다. 가장 눈에 띄는 변화는 사용 승인 후 30년이 지난 노후주택도 전문가의 안전성 검증을 거치면 외국인 민박업으로 등록할 수 있게 된 점이다.
기존에는 준공 30년이 경과한 주택은 안전성 입증 여부와 무관하게 무조건 등록이 불가능했으나, 이제는 건축사나 안전진단 전문기관의 안전 확인을 받으면 영업이 가능해졌다. 또한 외국어 서비스 평가 기준도 대폭 완화되어 과거 토익 760점 수준의 유창성을 요구하던 것에서 통역 애플리케이션 등 보조 수단을 활용해 실질적 안내가 가능하면 충족되는 것으로 변경되었다.
이는 지난 9월 25일 제10차 국가관광전략회의의 후속 조치로 이루어진 것으로, 최근 급증하는 방한 외국인 관광객에 대응하기 위한 숙박 인프라 확충이 목적이다.
에어비앤비는 2025년 10월 16일부터 기존 숙소에도 영업신고 의무화를 전면 시행하며, 2026년 1월부터는 미신고 숙소의 신규 예약을 차단한다고 밝혔다. 업계는 이번 조치를 환영하면서도 호스트 실거주 의무와 오피스텔 사용 제한 등 핵심 규제의 추가 개선을 요구하고 있다.
이 글에서는 30년 넘은 주택도 외국인 민박으로 허용하며 숙박 인프라를 확충하려는 정부 정책의 구체적 내용과 향후 과제를 살펴본다.
공유숙박 시장의 전환점이 된 2025년 10월
2025년 10월 10일, 나는 문화체육관광부에서 발표한 외국인관광 도시민박업 업무처리 지침 개정안을 접하며 국내 공유숙박 시장의 오랜 숙제가 드디어 풀리기 시작했다는 느낌을 받았다. 수많은 민박 사업자들에게 가장 많이 들었던 불만이 바로 노후 건축물 규제와 과도한 외국어 능력 요구였다.
서울 종로구에서 한옥 민박을 운영하는 김 모 씨는 작년에 "내 집이 준공된 지 32년이 됐는데, 매년 안전점검을 받고 완벽하게 관리해도 단지 30년이 넘었다는 이유만으로 외국인 관광객을 받을 수 없다는 게 말이 되냐"며 억울함을 토로했다.
실제로 서울 북촌이나 익선동 같은 관광 명소에는 전통 한옥들이 많은데, 이들 대부분이 30년 이상 된 건물이어서 외국인 도시민박업 등록이 원천 차단되어 있었다.
1. 숙박난 해결을 위한 정부의 전격적 규제 완화
최근 방한 외국인 관광객 증가로 숙박 시설 부족에 대한 우려가 커지자 정부가 외국인 관광 도시 민박업 관련 규제 완화에 나섰다.
사용 승인 후 30년이 지난 노후주택에 대해서도 등록을 허용하고 외국어 서비스 평가 기준도 낮추는 것이 주요 골자다.
문화체육관광부는 이번 업무 처리 지침 개정이 지난 9월 25일 개최된 제10차 국가관광전략회의 후속 조치로 이뤄졌다고 밝혔다.
한국관광공사 통계에 따르면 2024년 방한 외국인 관광객은 1750만 명을 넘어섰고, 2025년에는 2000만 명을 돌파할 것으로 전망된다. 특히 일본과 중국, 동남아시아 관광객들이 급증하면서 서울과 부산 등 주요 관광지의 숙박 시설이 포화 상태에 이르렀다.
성수기에는 예약이 불가능할 정도로 객실이 모자란다는 이야기를 들었다. 이러한 상황에서 기존 주택을 활용한 공유숙박 활성화는 가장 현실적인 해결책으로 떠올랐다.
2. 노후 건축물 규제와 외국어 평가 기준의 이중 족쇄
이번 개정의 핵심은 두 가지다. 우선 노후 및 불량 주택에 관한 규정을 삭제했다.
기존에는 사용 승인 후 30년이 지난 주택은 안전성 입증과 관계없이 외국인 관광 도시 민박업 등록이 불가능해 영업을 할 수 없었다. 하지만 앞으로는 건축법 및 건축물관리법에 따른 안전성을 갖춘다면 등록이 가능해진다. 관할 지방자치단체가 건축사 등 전문가 의견을 들어 주택 안전도를 판단한 후 허가하면 사업자가 해당 건물을 등록 및 운영할 수 있게 되는 것이다.
서원석 한국관광학회 회장 겸 경희대 호텔관광대학 교수는 "노후 및 불량 건축물 기준은 본래 목적이 다른 법을 근거로 두고 있어 과도하다는 지적이 있었다"며 "이번 개편은 그 기준을 합리적으로 조정한 것으로 바람직한 방향으로 개선됐다"라고 평가했다.
외국어 서비스 평가 기준도 현실화됐다. 과거에는 사업자의 외국어 유창성을 중심으로 평가하면서 관광통역안내사 합격 기준점인 토익 760점 수준의 영어 실력을 요구해 과도한 규제라는 지적이 많았다.
하지만 앞으로는 통역 애플리케이션 등 보조 수단을 활용해 외국인 관광객에게 실질적인 안내와 편의 제공이 가능하면 외국어 서비스가 원활한 것으로 판단하도록 했다.
공유숙박 시장 활성화와 남은 과제들
공유숙박 업계는 이번 조치가 방한 관광 수요에 대응하고 숙박 인프라 확충에 기여할 첫걸음이라며 환영의 뜻을 밝혔다. 다만 공유숙박 시장의 활성화를 가로막는 호스트 실거주 의무 등 핵심 규제에 대해서도 정부가 전향적으로 나설 것을 촉구했다.
서가연 에어비앤비 코리아 컨트리 매니저는 "노후 및 불량 건축물 기준 및 외국어 서비스 평가 기준과 관련해 합리적인 개선안이 마련된 것을 환영한다"면서도 "대한민국이 글로벌 관광 대국으로 도약하기 위해서는 숙박 인프라 확충이 필수적이며 이를 위해 실거주 의무 완화 등 추가적인 제도 개편이 이뤄지기를 기대한다"라고 밝혔다.
1. 실거주 의무와 오피스텔 제한, 여전히 높은 진입 장벽
실제로 문화체육관광부가 이번에 완화한 노후 건축물과 외국어 서비스 기준은 부처 차원의 업무 처리 지침 개정만으로 가능한 행정 장벽이었다. 하지만 업계가 지적하는 핵심 규제는 관광진흥법 시행령 또는 법률을 개정해야 해결되는 사안들이다.
특히 관광진흥법상 외국인 관광 도시 민박업은 도시 지역 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용해 사업을 하도록 규정돼 있다. 이는 사업자가 해당 주택에 주민등록을 두고 실제로 거주해야 한다는 실거주 의무로 해석돼 공유숙박업의 가장 큰 장벽으로 꼽힌다. 나는 2023년에 강남구 대치동에서 아파트 한 채를 소유한 이 모 씨는 "결혼 전에 살던 아파트인데, 지금은 다른 곳에 살고 있어서 외국인 민박으로 활용하려고 했더니 실거주를 해야 한다는 규정 때문에 포기했다"며 아쉬워했다. 실거주 의무 때문에 빈집을 활용한 공유숙박이 원천적으로 불가능한 구조인 것이다.
2. 에어비앤비 영업신고 의무화 전면 시행
공유숙박 플랫폼 에어비앤비는 2025년 10월 16일부터 국내에서 숙박시설 영업신고 의무화를 전면 시행하고, 영업신고를 완료하지 않은 숙소는 2026년 1월부터 플랫폼에서 퇴출한다. 시장 혼란을 막기 위해 약 2개월간의 유예기간을 두기로 했다.
서가연 에어비앤비코리아 컨트리 매니저는 미디어 라운드테이블에서 "2025년 10월 16일부터 기존 등록 숙소에도 영업신고 의무화를 전면 시행해 플랫폼에 등록된 숙소는 모두 합법 운영이 보장된다"며 "한국 사회와의 약속을 지키는 동시에 제대로 된 제도 전환의 골든타임을 맞이했다"라고 강조했다.
에어비앤비는 작년에 신규 등록 숙소에 대해 영업신고증을 의무화 방침을 밝히면서 기존 숙소에 대해서도 2025년 10월부터 적용하겠다고 밝힌 바 있다. 다만 서 매니저는 "여행시장 혼란을 막기 위해 숙박 예약에 대해서는 2026년 1월부터 적용할 것"이라고 말했다. 회사 측은 불법 숙소를 완전히 퇴출시켜 플랫폼의 신뢰도를 높이겠다는 강력한 의지를 보였다.
3. 옥스퍼드 이코노믹스 보고서가 입증한 경제적 기여
에어비앤비는 한국 시장에서의 경제 기여, 지역관광 활성화 사례, 공유숙박 제도의 개선 방향 등을 정리한 소책자 대한민국과 함께 나아갑니다도 함께 발간했다.
책자에서 인용한 옥스퍼드 이코노믹스 보고서에 따르면 에어비앤비는 2024년 한국 경제에 국내 총생산 약 5조 9000억 원을 기여했고 8만 4500개의 일자리를 창출했다.
서가연 매니저는 "서울은 2024년 에어비앤비 숙박일 기준 전 세계 상위 10개 도시에 포함된 유일한 아시아 도시"라면서 "외국인의 서울 방문이 급증하는 상황에서 합법적이고 안전한 숙소를 제공하기 위해 이 같은 조치를 시행하게 됐다"라고 설명했다. 이러한 수치는 공유숙박이 단순히 여행자들의 편의를 제공하는 것을 넘어 지역 경제 활성화와 일자리 창출에 상당한 기여를 하고 있음을 보여준다.
숙박 인프라 확충을 위한 지속적 제도 개선 필요
30년 넘은 노후주택도 외국인 민박으로 허용하는 이번 조치는 국내 공유숙박 시장의 중요한 진전이지만, 여전히 갈 길이 멀다.
실거주 의무와 오피스텔 사용 제한 같은 핵심 규제가 남아 있고, 지방자치단체별로 천차만별인 행정 관행도 개선되어야 한다.
정부와 업계, 그리고 지역사회가 함께 지혜를 모아야 할 시점이다.
1. 지방자치단체의 일관된 행정 집행이 관건
전문가들은 이번 규제 개선의 혜택이 현장에 제대로 전달되기 위해서는 후속 조치도 중요하다고 강조한다.
서원석 교수는 "개편된 기준을 합리적으로 조정했지만 실제로 영업 신고를 접수하는 구청 등 일선 행정기관에서 이를 일관되고 신속하게 적용할 수 있도록 정부가 충분히 안내해야 한다"라고 조언했다. 지방자치단체별로 천차만별인 행정 관행을 통일하려는 노력이 필요하다는 의미다.
또한, 서울 25개 자치구의 민박업 담당 공무원들은 같은 법령을 두고도 해석과 적용이 제각각이라는 사실을 발견했다. 어떤 구는 매우 엄격하게 적용해 등록을 거의 허가하지 않는 반면, 다른 구는 비교적 유연하게 접근하는 경우도 있었다. 이러한 불균형은 사업자들에게 혼란을 주고 형평성 문제를 야기할 수 있다.
2. 관광진흥법 개정을 통한 근본적 해결책 마련
업계에서 요구하는 오피스텔 등 주거 외 건축물 사용 허용 역시 시행령 및 법 개정을 통해 논의해야 할 영역이다.
오피스텔은 현행법상 주거시설이 아닌 업무 시설로 분류돼 도시 민박업 등록이 원천적으로 불가능하다. 하지만 현실적으로 오피스텔에 대한 높은 숙박 선호도를 고려하면 이는 과도한 규제로 개선돼야 한다는 목소리가 나오고 있다.
서가연 매니저는 "제도 개선 없이는 공유숙박의 진짜 가능성을 한국에서 꽃 피우기 어렵다"며 정부와의 협력을 강조했다.
실제로 강남구 테헤란로나 여의도 일대에는 수많은 오피스텔이 있는데, 이들을 외국인 관광객 숙소로 활용할 수 있다면 숙박난 해소에 크게 기여할 것이다. 올해 초 강남역 인근 오피스텔 소유자들을 대상으로 설문조사를 진행했는데, 응답자의 70퍼센트 이상이 합법적으로 민박업을 할 수 있다면 참여하겠다고 답했다.
3. 글로벌 관광 대국으로 도약하기 위한 장기 전략
한국이 글로벌 관광 대국으로 도약하기 위해서는 단순히 규제를 완화하는 것을 넘어 장기적인 비전과 전략이 필요하다.
숙박 시설의 양적 확대뿐만 아니라 질적 향상도 중요하다. 안전 기준을 엄격히 적용하고, 외국인 관광객에게 양질의 서비스를 제공하며, 지역 주민과의 상생 방안도 마련해야 한다.
일본의 경우 2018년 민박신법을 시행하면서 연간 180일 영업일 제한을 두는 등 주민과의 공존을 모색했다. 우리도 이러한 해외 사례를 참고하여 한국 실정에 맞는 제도를 설계해야 한다.
2030 부산 엑스포 유치는 실패했지만, 한류 열풍과 K팝, K드라마의 인기로 한국을 찾는 외국인 관광객은 계속 증가할 것이다. 이들을 제대로 수용하고 만족시킬 수 있는 숙박 인프라를 갖추는 것이 관광 산업 발전의 핵심이다.
결국 30년 넘은 주택도 외국인 민박으로 허용하며 숙박 인프라를 확충하려는 이번 조치는 시작에 불과하며, 지속적인 제도 개선과 업계의 자발적 노력이 함께 이뤄져야 진정한 관광 대국으로 나아갈 수 있을 것이다.