목차
10월 대책 이후 요동치는 부동산 시장
1. 갑작스러운 불안감의 확산
지난달 서울 성동구의 한 부동산 중개사무소를 찾은 50대 중반의 김 씨는 평소와 다른 질문을 던졌다. "매도와 증여 중에 어떤 게 더 유리할까요?" 그는 30년 넘게 성수동에서 살아온 1 주택자였다.
재개발로 집값이 올랐지만 이제 세금 부담이 너무 커질까 봐 걱정이 된다고 했다. 중개업소 대표는 최근 이런 문의가 부쩍 늘었다며 고개를 저었다. 정부의 10·15 부동산 대책 이후 시장 분위기가 싸늘하게 식었기 때문이다.
2. 보유세 강화 논란의 시작
이번 대책에는 취득 규제와 대출 제한이 주를 이뤘지만, 정작 보유세 강화 내용은 빠졌다. 그런데도 시장에서는 보유세 이야기가 끊이지 않는다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 고가주택 보유자의 세금 부담에 대해 언급하면서 불씨가 지펴졌다.
1년에 수천만 원의 보유세를 내야 할 수도 있다는 그의 발언은 1 주택자들에게도 충격으로 다가왔다. 정부가 미국 수준인 재산 가치의 1퍼센트까지 보유세를 올릴 수 있다는 관측이 나오면서 우려는 현실이 되어가고 있다.
3. 평범한 1 주택자들의 공포심
서초구 잠원동의 공인중개사는 최근 고객들의 분위기를 전하며 씁쓸한 표정을 지었다. "보유세를 장기간 감당할 수 있는 사람은 결국 자산가나 고소득 전문직뿐"이라는 게 그의 설명이다. 수십 년간 한 집에서 살다가 재건축으로 집값이 오른 평범한 조합원들은 앞으로의 세금 부담에 공포심마저 느끼고 있다.
특히 정부가 똘똘한 한 채를 문제 삼으면서 강남권뿐 아니라 한강 인근 고가주택 보유자들도 마찬가지로 불안해하고 있다.
집 한 채로 평생을 살아온 사람들이 이제는 세금 때문에 집을 팔아야 하는 상황이 올지도 모른다는 두려움이 퍼지고 있다.
2025년 세제 변화와 시장 반응
1. 공시가격 인상과 보유세 증가의 불가피성
우리은행 부동산리서치랩의 함영진 랩장은 명확하게 짚어냈다. 서울을 비롯한 규제 지역은 세제 개편이 없더라도 내년도 공시가격 인상만으로도 사실상 보유세가 오를 수밖에 없다는 것이다.
2025년 기준 정부는 종합부동산세 세율을 1세대 1 주택자에 대해서는 0.35퍼센트에서 1.5퍼센트로, 다주택자는 0.5퍼센트에서 4퍼센트로 완화한다고 발표했지만, 여기에 종부세 공정시장가액비율 상향까지 더해지면 결국 고가주택 보유자의 실질 세부담은 급격히 커질 수밖에 없다. 공시가격이 매년 상승하는 추세에서 세율 완화만으로는 체감 세금을 줄이기 어렵다는 분석이다.
2. 정치적 타이밍과 보유세 강화 가능성
전문가들은 내년 지방선거를 고려할 때 정부가 무리하게 보유세를 강화할 필요는 없다고 보지만, 이번 대책으로도 시장이 안정되지 않으면 다른 이야기가 된다. 국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑은 과거 사례를 들어 설명했다.
2019년 12·16 대책 때 15억 원 이상 주택담보대출을 금지했지만 집값 안정 효과는 4개월에 그쳤다.
이번 10·15 대책도 효력이 길어야 6개월 정도일 것이라는 전망이다. 만약 시장이 극단적으로 불안해지면 정부가 보유세 강화라는 카드를 꺼낼 수도 있다는 경고다. 정치적 부담에도 불구하고 특단의 대책이 필요하다고 판단되면 언제든 추가 규제가 나올 수 있다는 것이다.
3. 풍선효과와 규제 사각지대
서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제 지역으로 지정되면서 갭투자가 차단됐지만, 막상 규제를 비껴간 지역에서는 정반대 현상이 벌어지고 있다. 동탄 지역의 한 중개사는 2년 실거주 의무가 없다 보니 갭투자 수요가 몰리고 있다고 전했다. 동탄역 일대에서는 매도자들이 호가를 3천만 원에서 5천만 원까지 올리고 있으며, 지방에서 매물을 보러 오는 사람들도 늘었다.
용인시 수지구에 인접한 기흥구나 서울 동부권의 구리시에서도 신축 아파트를 중심으로 집값이 요동치는 분위기다. 정부 대책이 특정 지역만 억눌렀을 뿐, 수요는 다른 곳으로 이동하며 풍선처럼 부풀어 오르고 있는 것이다. 이런 현상이 계속되면 결국 정부는 추가 규제를 검토할 수밖에 없을 것이라는 전망이 나온다.
1 주택자가 살아남기 위한 전략
1. 세제 혜택을 적극 활용하라
2025년부터 달라진 세법은 1 주택자에게 일부 숨통을 틔워주고 있다. 종합부동산세 기본공제는 12억 원으로 유지되며, 고령자 공제는 만 65세 이상 40퍼센트, 70세 이상 60퍼센트까지 확대된다. 장기보유공제도 15년 이상 보유 시 최대 50퍼센트를 적용받을 수 있다.
인구감소지역이나 비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득하면 1세대 1 주택 특례도 받을 수 있다. 부부합산 1 주택인 기초연금수급자라면 장기 보유 부동산 양도차익을 연금계좌에 추가 납입해 세금을 절감할 수도 있다.
이런 제도들을 꼼꼼히 따져보고 자신에게 유리한 방법을 찾아야 한다. 모르면 손해 보는 세금, 아는 만큼 절약할 수 있다는 사실을 명심해야 한다.
2. 공시가격 변동을 예의주시하라
세금은 결국 공시가격을 기준으로 매겨진다. 정부는 공시가격 현실화율 목표치를 하향 조정해 시세 9억 원 이하 아파트는 70퍼센트, 초과는 75퍼센트 수준으로 낮췄다고 하지만, 실제 공시가격 자체가 매년 오르는 추세라면 결국 세금도 함께 오를 수밖에 없다.
내년에 자신이 보유한 주택의 공시가격이 얼마나 인상될지 미리 확인하고, 세금 부담이 급증할 가능성에 대비해야 한다.
특히 강남이나 한강벨트처럼 공시가격 상승률이 높은 지역 보유자라면 더욱 주의가 필요하다. 공시가격 이의신청 기간을 놓치지 말고 합리적인 수준인지 따져보는 것도 중요하다.
3. 매도와 증여, 신중한 판단이 필요하다
보유세 부담이 커질 것을 우려해 서둘러 매도하거나 증여하려는 사람들이 늘고 있다. 하지만 이는 자칫 더 큰 손해를 볼 수 있다. 매도하면 양도소득세를 내야 하고, 증여하면 증여세가 발생한다. 특히 2025년부터 양도일 1년 이내 증여받은 주식은 이월과세 대상에 포함돼 절세 효과가 줄어든다. 세무 전문가나 부동산 전문가와 충분히 상담한 뒤 자신의 상황에 맞는 최선의 선택을 해야 한다.
단기적인 세금 부담만 보고 성급하게 결정하면 나중에 후회할 수 있다. 장기적인 관점에서 자산 가치와 세금 부담을 종합적으로 따져보는 지혜가 필요한 시점이다. 앞으로도 정부 정책은 계속 변할 것이고, 그때마다 현명하게 대응하는 사람만이 살아남을 수 있을 것이다.
결국, 1 주택자도 세금 폭탄 맞나, 커지는 보유세 논란 속에서 우리는 더욱 냉철하게 판단해야 한다.