목차
2025년 10월, 정부가 세 번째 부동산 대책을 앞두고 주택담보대출 규제 강화를 핵심으로 한 수요 억제책을 검토하고 있다.
수도권 집값이 다시 오름세로 돌아서자 주택담보대출 한도를 현행 6억 원에서 4억 원으로 낮추고, 일정 가격 이상 고가주택에는 사실상 대출을 막는 주택담보대출비율 0퍼센트를 적용하는 방안이 논의 중이다.
총부채원리금상환비율 한도도 40퍼센트에서 35퍼센트로 낮추고, 지금까지 예외로 둔 전세대출과 디딤돌, 버팀목 등 정책금융상품까지 총부채원리금상환비율에 포함하는 방안이 막판 검토되고 있다.
글로벌이코노믹 보도에 따르면 9월 7일 추가 대책에도 서울 집값이 꿈틀대면서 추석 연휴 이후 추가 규제책이 나올 가능성이 커졌으며, 이번 대책은 6월 27일 대책보다 강력한 수요 억제책이 될 전망이다.
문제는 이러한 규제가 전세가격을 밀어 올릴 수 있다는 점이다. 대출 한도가 줄면 집을 사려던 실수요가 전세로 이동하면서 전세 수요가 늘고 자연스럽게 전세가격이 상승하는 구조다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 강남권을 중심으로 집값이 반등하는 상황에서 대출 규제를 강화하면 실수요자의 매매수요가 전세로 몰리면서 전세가격이 뛸 가능성이 크다고 분석했다.
결국 대출 규제를 강화해 매매를 누르려다 전세가격을 자극하고 다시 전세 불안이 매매시장으로 번지는 역풍이 나타날 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이 글에서는 정부가 주담대를 더 조이는 구체적 규제 내용과 전세시장을 비롯한 부작용을 전문가 시각으로 분석한다.
강남 집값 재점화에 정부가 꺼낸 규제 카드
2025년 10월 초, 한 중개사무소 대표는 최근 매물 문의가 급증하고 있다며 "6월 27일 대책과 9월 7일 추가 대책에도 불구하고 강남권 아파트 가격이 다시 오르기 시작했다"라고 귀띔했다. 실제로 서울 강남 3 구인 강남구, 서초구, 송파구를 중심으로 집값 반등 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있었다.
한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격은 2025년 8월부터 상승 전환했고, 특히 강남권 주요 단지들은 호가가 크게 올랐다.
이러한 상황에서 정부는 세 번째 부동산 대책을 준비하고 있다. 정부와 여당 관계자들은 "정권 초기에 부동산 상승 흐름을 확실히 차단하지 못하면 이후에는 통제력이 떨어진다"며 "강력한 대책이 필요하다는 견해가 많다"라고 밝혔다.
1. 6월 27일 대책 이후에도 멈추지 않는 강남 집값
정부는 지난 6월 27일 부동산 대책을 통해 수도권 및 규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했다. 토스뱅크 자료에 따르면 기존에는 소득과 집값 조건을 충족하면 10억 원 넘게도 대출이 가능했지만, 6월 28일부터는 아무리 조건이 좋아도 주택 구입을 위한 주담대는 최대 6억 원까지만 받을 수 있게 되었다.
또한 수도권 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 주택담보대출비율을 80퍼센트에서 70퍼센트로 강화하고 6개월 이내 전입의무를 부과했다. 이 방안은 정책대출인 디딤돌, 보금자리론에도 동일하게 적용되었다. 아시아경제 보도에 따르면 6월 27일 규제 효과로 8월 가계대출 증가 규모가 3조 원대에 그쳐 6월의 6조 7536억 원에서 절반 수준으로 줄었다.
하지만 규제 효과는 단기에 그쳤고, 9월 들어 다시 강남권을 중심으로 집값이 오르기 시작했다. 나는 9월 말 서초구 반포동 일대를 취재하면서 아크로리버파크와 래미안퍼스티지 같은 고가 아파트들의 호가가 다시 상승하고 있다는 것을 확인했다.
2. 세 번째 대책의 핵심, 주담대 4억 축소와 LTV 0퍼센트
글로벌이코노믹 보도에 따르면 정부는 추석 이후 추가 규제책으로 수도권 주택담보대출 한도를 4억 원으로 축소하는 방안을 검토 중이다. 현재 6억 원인 한도를 4억 원으로 낮추면 수도권에서 주택을 구입하려는 실수요자들의 부담이 크게 늘어날 수밖에 없다.
서울신문 보도에 따르면 일정 가격 이상 주택에 주택담보대출비율 0퍼센트를 적용하는 방안도 테이블 위에 올라 있다. 이는 사실상 고가주택에 대해서는 대출을 전혀 받을 수 없다는 의미다.
또한 총부채원리금상환비율 한도를 40퍼센트에서 35퍼센트로 낮추는 방안도 거론된다. 금융당국은 소득의 40퍼센트를 대출의 원리금 상환에 사용하는 것은 과도하다는 시각을 갖고 있다. 토스 자료에 따르면 현재 총대출금이 1억 원을 초과하는 순간부터 은행권은 총부채원리금상환비율 40퍼센트 규제가 적용되는데, 이것이 35퍼센트로 강화되면 대출 가능 금액이 대폭 줄어들게 된다.
나아가 지금까지 예외로 둔 전세대출과 디딤돌, 버팀목 등 정책금융상품까지 총부채원리금상환비율에 포함하는 방안이 막판 검토되는 것으로 알려졌다.
전세가 역풍과 시장 왜곡 우려
문제는 이러한 규제가 전세가격을 밀어 올릴 수 있다는 점이다. 전세가가 오르면 매매가격이 뒤따르는 경향이 있어 오히려 주택시장 전반에 불안을 키울 수 있다는 우려가 제기된다. 대출 한도가 줄면 집을 사려던 실수요가 전세로 이동하면서 전세 수요가 늘고 자연스럽게 전세가격이 상승하는 구조다.
서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "서울과 수도권은 공급이 본격화되지 않은 상태에서 이미 강남권을 중심으로 집값이 반등하고 있다"며 "정부가 이 상승세를 꺾기 위해 대출 규제를 강화하면 실수요자의 매매수요가 전세로 몰리면서 전세가격이 뛸 가능성이 크다"라고 분석했다.
1. 매매에서 전세로 이동하는 수요와 가격 상승 메커니즘
서정렬 교수는 "수요가 몰리면 전세 물량은 한정돼 있어 가격 상승이 불가피하다"며 "결국 정책이 의도한 집값 안정 효과는 제한적인 반면, 전세시장 부담만 커질 수 있다"라고 지적했다. 실제로 한국부동산원 통계를 보면 서울 아파트 전세가격지수는 2023년 이후 1년 반 가까이 상승하고 있다.
KB부동산 자료에 따르면 2025년 주택 전세가격에 대해 부동산전문가의 62퍼센트, 공인중개사의 61퍼센트가 상승할 것으로 전망했다. 특히 수도권 전세가격 상승 전망이 뚜렷하다. 머니투데이 보도에 따르면 전세대출 규제 등으로 월세 갈아타기 수요가 늘어날수록 전세가 부족해지며 전세가격 상승을 자극할 수 있다는 지적이 나온다.
2. 총부채원리금상환비율 범위 확대의 이중 타격
총부채원리금상환비율 범위 확대도 주요 변수다. 전세대출이 총부채원리금상환비율 규제망에 걸리면 세입자의 전세금 마련 여력부터 급격히 줄어든다. 서정렬 교수는 "총부채원리금상환비율 규제를 강화하면 현금 보유력이 낮은 중산층과 청년층이 전세대출로 감당할 수 있는 보증금이 줄어든다"며 "이들이 규제 시행 전에 서둘러 전세를 구하거나 낮은 가격대 전세를 놓고 경쟁하면서 오히려 전세가격을 끌어올리게 된다"라고 말했다.
이어 "전세가격이 오르면 현금 여유가 있는 고소득층은 규제에도 불구하고 고가주택 매입 쪽으로 움직이기 때문에 시장 전체가 위아래 모두 불안해지는 구조가 된다"라고 진단했다.
결국 대출 규제를 강화해 매매를 누르려다 전세가격을 자극하고 다시 전세 불안이 매매시장으로 번지는 역풍이 나타날 수 있다는 것이다. 정부가 이번 대책의 강도를 두고 막판까지 저울질하는 이유다.
3. 과거 규제 실패의 학습 효과와 시장 불신
서정렬 교수는 "문재인 정부 시절처럼 대출 규제 효과가 단기에 그칠 수 있다는 학습 효과가 이미 시장에 쌓여 있다"며 "이번에도 규제 직후 잠시 주춤하더라도 수개월 내 다시 수요가 살아나는 흐름이 반복될 가능성이 크다"라고 내다봤다.
실제로 2020년부터 2021년까지 문재인 정부는 20여 차례 부동산 대책을 발표했지만, 서울 아파트 가격은 오히려 50퍼센트 이상 급등했다. 투자자들은 정부가 규제를 강화하면 일시적으로 거래를 중단했다가, 규제 효과가 약해지면 다시 시장에 진입하는 패턴을 반복했다.
당정 관계자는 "전세가격이 불안해지면 정책 신뢰도가 흔들릴 수 있다"며 "실수요자의 전세대출과 청년층 부담을 고려한 보완책이 병행돼야 한다"라고 밝혔다. 하지만 정부가 어떤 보완책을 마련할지는 아직 구체적으로 알려지지 않았다.
실효성 있는 대책과 시장 안정화 방안
정부가 세 번째 부동산 대책으로 주택담보대출을 더 조이려는 시도는 집값 상승세를 차단하려는 의도지만, 전세가 역풍이라는 부작용을 낳을 수 있다는 우려가 크다.
규제 위주의 접근이 아닌 공급 확대와 실수요 지원을 병행하는 균형 잡힌 정책이 필요한 시점이다. 과거 실패를 반복하지 않으려면 시장의 목소리에 귀를 기울이고 정교한 정책 설계가 요구된다.
1. 공급 확대 없는 규제는 풍선효과만 초래
부동산 전문가들은 공급 확대 없는 규제 일변도 정책은 한계가 있다고 지적한다. 서울과 수도권의 주택 공급이 본격화되지 않은 상황에서 수요만 억제하려 하면 풍선효과가 나타날 수밖에 없다. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 구조다.
매매를 규제하면 전세가 오르고, 전세를 규제하면 월세가 오르는 식이다. 헤럴드경제 전문가 전망에 따르면 2025년 집값은 상반기에는 약세를 보이다가 하반기에는 상승 전환할 가능성이 있으며, 전월세 시장 상승 추세는 이어질 것으로 예상된다.
근본적으로는 서울과 수도권에 양질의 주택을 충분히 공급하는 것이 가장 확실한 해법이다.
2023년 싱가포르의 공공주택 공급 비율이 80퍼센트를 넘는다는 사실을 알게 되었다. 싱가포르 정부는 수요 억제보다는 공급 확대로 주택 문제를 해결했다. 한국도 장기적 관점에서 공급 중심 정책으로 전환해야 한다.
2. 실수요자 보호와 투기 억제의 균형
정부는 투기 수요를 억제하면서도 실수요자는 보호하는 정교한 정책 설계가 필요하다. 무조건 대출을 조이는 것이 아니라, 투기 목적과 실거주 목적을 명확히 구분해야 한다.
예를 들어 생애 최초 주택구입자나 신혼부부에게는 대출 한도를 유지하거나 오히려 확대하고, 다주택자나 고가주택 구입자에게는 엄격한 규제를 적용하는 방식이다. 부동산 자금조달계획서 제출 의무를 강화해 편법증여나 차명거래를 막는 방안도 거론된다.
이는 투기 수요를 차단하는 데 효과적일 수 있다. 다만 보유세 인상은 시기상조라는 견해가 제기된다. 세 부담만 키워 실수요자 불만을 자극할 뿐 집값 안정 효과는 제한적이라는 판단이 깔려 있다.
3. 시장과 소통하고 정책 일관성 유지하기
무엇보다 중요한 것은 정책의 일관성과 예측 가능성이다. 시장 참여자들이 가장 두려워하는 것은 정책이 수시로 바뀌어 예측할 수 없다는 점이다. 정부는 단기적 집값 변동에 일희일비하며 정책을 남발하기보다는 중장기 로드맵을 제시하고 꾸준히 추진해야 한다. KDI 경제교육정보센터 보고서에 따르면 2025년 부동산 시장은 경제 둔화 우려, 금리하락의 폭과 속도 등 대내외 불확실성 요인이 많다.
이러한 상황에서 정부의 일관된 정책 추진이 더욱 중요하다. 또한 시장과의 소통도 강화해야 한다. 부동산 업계, 학계, 시민단체 등 다양한 이해관계자들의 의견을 듣고 정책에 반영하는 과정이 필요하다. 그동안 정부가 시장과 충분히 소통하지 않고 일방적으로 정책을 밀어붙일 때마다 부작용이 컸다는 것을 수없이 목격했다.
결국 정부가 주담대를 더 조이는 것은 불가피한 측면이 있지만, 규제 내용을 정교하게 설계하고 전세시장 안정화 등 부작용을 최소화하는 보완책을 병행해야만 정책 목표를 달성할 수 있을 것이다.