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2025년 8월 26일부터 시행되는 외국인 토지거래허가구역 지정으로 서울과 수도권에서 실거주하지 않는 외국인은 주택 매입이 불가능해집니다. 해외자금을 이용한 투기성 거래 차단과 주거 안정 강화를 목표로 하는 이번 조치가 실제 집값 안정화에 얼마나 효과적일지 전문가 관점에서 분석해 보겠습니다. 중국인 매수 급증 현황부터 허가제 실효성까지, 외국인 실거주 안 하면 집 못 산다는 새로운 정책의 모든 것을 살펴보겠습니다.
수도권 부동산 시장에 불어온 변화의 바람
1. 충격적인 현장 목격담
지난달 강남구 한 중개사무소에서 목격한 광경은 충격적이었습니다. 20대 중반으로 보이는 외국인이 통역을 통해 75억 원짜리 단독주택을 현금으로 구매하겠다고 말하는 모습이었죠. 중개사는 "요즘 이런 일이 하루가 멀다 하고 벌어진다"며 고개를 저었습니다. 바로 이런 상황이 정부로 하여금 강력한 대책을 내놓게 만든 배경입니다.
2. 급증하는 외국인 부동산 매수
국토교통부 집계에 따르면 외국인의 수도권 주택거래는 2022년 4,568건에서 2024년 7,296건으로 급증했습니다. 특히 올해 7월까지만 해도 이미 4,431건을 기록해 전년 동기 대비 상당한 증가세를 보이고 있습니다. 이 중 중국인이 73%를 차지하며 압도적인 비중을 보였고, 미국인이 14%로 뒤를 이었습니다. 주택 유형별로는 아파트가 59%, 다세대 주택이 33%를 차지했는데, 이는 투기성 매수의 전형적인 패턴을 보여줍니다.
3. 정부의 강력한 대응책 발표
이러한 상황에 대응하여 정부는 8월 21일 수도권 전역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 서울 전역과 인천 7개 구, 경기도 23개 시군이 대상으로, 8월 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 시행됩니다. 이제 거주 목적이 없는 외국인은 서울 수도권에서 주택을 매입할 수 없게 되었습니다. 이상경 국토부 제1차관은 "이번 대책은 해외자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것"이라고 강조했습니다.
새로운 규제의 실체와 시장 영향 분석
1. 허가제의 구체적인 내용과 조건
새로운 허가제는 매우 구체적이고 까다로운 조건들을 담고 있습니다. 외국인이 주택을 매입하려면 반드시 허가를 받아야 하며, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택 등 대부분의 주택 유형이 대상입니다. 주거지역에서 6㎡ 이상 토지를 거래하는 경우에도 허가가 필요합니다. 가장 중요한 것은 2년간의 실거주 의무입니다. 집을 구매한 후 2년 동안 실제로 거주해야 하며, 이를 위반할 경우 강력한 제재가 따릅니다.
2. 자금 출처 철저 검증 시스템
정부는 자금조달계획서와 증빙자료 제출 의무를 확대해 자금 출처를 철저히 점검합니다. 허가구역 내 거래 시 해외자금 출처와 비자유형을 함께 신고해야 하며, 불법 해외자금 반입이 드러날 경우 금융정보분석원(FIU), 국세청을 거쳐 해외 당국에까지 통보됩니다. 이는 단순히 국내 규제를 넘어 국제 공조를 통한 강력한 감시 체계를 구축한 것입니다. 특히 25세 외국인이 예금만으로 75억 원 단독주택을 구입하거나, 180억 원에 용산구 아파트를 전액 현금으로 매입한 사례들이 집중 조사 대상이 되고 있습니다.
3. 과거 경험에서 본 정책 효과성
경기도는 이미 2020년 도내 23개 시군 전역을 외국인 및 법인 토지거래허가구역으로 묶은 경험이 있습니다. 당시에도 외국인과 법인이 주택을 포함한 토지를 구입할 때 반드시 시장·군수의 허가를 받도록 했고, 2022년 4월까지 1년 6개월간 연장되었습니다. 이 기간 동안 경기도 내 외국인 부동산 거래는 현저히 감소했으며, 일부 지역에서는 집값 상승 압력이 완화되는 효과를 보였습니다. 현재 수도권 전역을 대상으로 한 이번 지정은 당시 경험을 바탕으로 범위를 확대한 사례입니다.
집값 안정화 효과와 향후 전망
1. 단기적 효과의 가능성
전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 분명한 효과를 보일 것이라고 전망합니다. 특히 투기성 해외자금의 유입이 차단되면서 일부 고가 주택 시장에서는 거래량 감소와 함께 가격 안정화 효과가 나타날 것으로 예상됩니다. 실제로 과거 경기도 사례에서 보듯이 허가제 시행 직후 외국인 거래는 급격히 줄어들었습니다. 또한 2년간의 실거주 의무는 단순 투자 목적의 매수를 원천적으로 차단하는 강력한 장치로 작용할 것입니다.
2. 장기적 관점에서의 한계점
하지만 장기적 관점에서는 몇 가지 한계점도 지적됩니다. 우선 외국인 매수가 전체 부동산 시장에서 차지하는 비중이 상대적으로 크지 않다는 점입니다. 근본적인 집값 상승 요인인 공급 부족과 내국인의 투자 수요는 여전히 남아있기 때문입니다. 또한 규제를 우회하려는 다양한 방법들이 등장할 가능성도 배제할 수 없습니다. 일부 전문가들은 "외국인 투기 차단은 필요하지만, 이것만으로 집값 문제가 해결되지는 않는다"라고 조심스럽게 전망합니다.
3. 정책 성공을 위한 조건들
이번 정책이 성공하기 위해서는 몇 가지 조건이 뒷받침되어야 합니다.
첫째, 철저한 모니터링과 단속 시스템이 구축되어야 합니다. 실거주 의무 이행 여부를 지속적으로 확인하고, 위반 시 즉각적인 제재가 이루어져야 합니다.
둘째, 국제 공조를 통한 자금 출처 추적이 실질적으로 작동해야 합니다.
셋째, 정책의 일관성을 유지하면서도 시장 상황에 따른 유연한 대응이 필요합니다. 무엇보다 이번 조치가 집값 안정화의 한 축으로 작용하되, 공급 확대 등 근본적인 해결책과 함께 추진되어야 진정한 효과를 볼 수 있을 것입니다.
결국 외국인, 실거주 안 하면 집 못 사는 이번 정책은 부동산 시장 정상화를 위한 중요한 첫걸음이라 할 수 있습니다.