목차
2025년 10월 15일, 정부가 세 번째 부동산 대책을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 서울 25개 자치구 전역과 경기 남부 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 그리고 토지거래허가구역으로 동시 지정한 것이다.
서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 것은 사상 처음 있는 일이다. 지난 6월 27일 대출 규제와 9월 7일 공급 대책에도 불구하고 한강벨트를 중심으로 집값이 급등하자 정부가 초강력 규제 카드를 꺼낸 것이다.
15억 원 초과 고가 주택에 대한 대출 한도는 기존 6억 원에서 집값에 따라 4억 원, 2억 원으로 대폭 축소됐다. 2년 실거주 의무가 부과되면서 갭 투자는 사실상 불가능해졌다. 현장에서 만난 30대 직장인 김 모 씨는 "이제 내 집 마련은 꿈도 꿀 수 없게 됐다"며 절망감을 숨기지 못했다. 전문가들은 거래절벽과 함께 전월세 시장 불안, 비규제지역으로의 풍선 효과를 경고하고 있다.
과연 서울 전역 토지거래허가구역, 10.15 부동산 대책이 가져올 파장의 실체를 파악해 본다.
정부가 던진 초강력 규제 폭탄
10월 15일 오전 10시, 정부서울청사 브리핑룸에는 김윤덕 국토교통부 장관을 비롯해 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 관계자들이 한자리에 모였다. 이들이 발표한 내용은 부동산 시장에 충격파를 던지기에 충분했다.
서울 25개 자치구 전체와 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶였다. 더 나아가 이들 지역은 모두 토지거래허가구역으로 지정됐다.
1. 서울 전역 토허제
과거 강남 3구와 용산구 등 일부 지역이나 공공택지 개발지구 단위로 토지거래허가구역이 지정된 적은 있었다.
하지만 서울시 전체가 토허 구역으로 광범위하게 묶인 것은 처음이다. 노원구, 도봉구, 강북구 등 집값이 상대적으로 높지 않은 서울 외곽 지역까지 예외 없이 규제 그물망에 포함됐다.
이는 정부가 현재 주택 시장의 과열 양상을 얼마나 심각하게 보고 있는지를 단적으로 보여준다.
2. 왜 이런 강수를 둘 수밖에 없었나
사실 정부는 올해 들어서만 두 차례나 부동산 대책을 내놓았다. 6월 27일 대출 규제를 강화했고, 9월 7일에는 공급 확대 방안을 발표했다. 그럼에도 불구하고 한강 인접 지역을 중심으로 집값 상승세는 꺾이지 않았다.
최근 3개월 간 아파트 매매가격 상승률을 보면 서울 성동구가 5.01퍼센트, 경기 성남 분당구가 4.99퍼센트, 경기 과천시가 3.81퍼센트, 서울 광진구가 3.57퍼센트, 서울 마포구가 3.17퍼센트를 기록했다. 마포구의 한 부동산 대표는 "최근 몇 달 사이 아파트 가격이 1억에서 3억 원씩 뛰는 집들이 속출했다. 똘똘한 한 채 수요가 몰리면서 갭 투자가 급증했다"라고 증언했다.
3. 골든타임을 놓칠 수 없다는 절박함
김윤덕 국토부 장관은 브리핑에서 "현재 한강 인접지역의 시장 불안이 주변으로 확산되고 있다"며 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다"라고 강조했다.
정부의 절박함이 느껴지는 대목이다. 지난 2017년 8월 2일 대책 이후 가장 강력한 규제라는 평가가 나오는 이유도 여기에 있다.
하지만 시장의 반응은 냉담하다. 정작 실수요자들은 내 집 마련의 문이 더욱 좁아졌다며 반발하고 있고, 전문가들은 부작용을 경고하고 있다.
규제 내용 해부, 무엇이 어떻게 달라지나
1. 토지거래허가구역의 실체
토지거래허가구역으로 지정되면 가장 큰 변화는 2년 실거주 의무가 생긴다는 점이다. 집을 산 뒤 반드시 2년간 그 집에서 살아야 한다.
당연히 전세를 낀 갭 투자는 원천 차단된다. 또한 지자체장에게 자금조달계획서를 제출해야 하는 등 허가 절차가 매우 까다로워진다. 투자 목적이나 임대 목적의 거래는 금지되며, 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과된다.
토허 구역 지정 기한은 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지다. 국토부는 지정기한 종료 후 상황을 보고 재심의할 계획이다.
2. 대출 규제, 현금 부자만 집 사는 세상
이번 대책에서 가장 충격적인 부분은 대출 규제다. 수도권과 규제지역의 15억 원 초과 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 대폭 줄어들었다.
15억 원 이하 아파트는 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 아파트는 최대 4억 원, 25억 원 초과 아파트는 2억 원까지만 대출받을 수 있다.
마포구에 사는 직장인 이 모 씨는 "마포 래미안 푸르지오 전용 59제곱미터가 20억 원 정도 하는데, 이전에는 전세 12억 원을 끼고 현금 8억 원만 있으면 살 수 있었다. 이제는 최대 4억 원밖에 대출이 안 돼서 현금이 최소 16억 원 있어야 한다. 도저히 불가능한 수준"이라고 토로했다.
3. 규제지역 지정이 가져오는 연쇄 효과
조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 대출뿐 아니라 세제, 청약, 전매, 정비사업 등 전방위적으로 규제가 강화된다.
대출 한도 6억 원 내에서 주택담보대출비율이 무주택자는 70퍼센트에서 40퍼센트로, 1 주택자 이상은 아예 대출이 불가능해진다. 전세대출도 1 주택자의 대출 한도가 2억 원으로 줄고, 전세대출 보증비율이 80퍼센트로 축소된다.
세제는 더욱 가혹하다. 다주택자의 양도소득세가 2 주택은 기본세율에서 20퍼센트 포인트, 3 주택 이상은 30퍼센트 포인트 중과되며 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 양도세 1 가구 1 주택 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.
4. 청약과 재건축, 투자 시장도 얼어붙는다
청약 시장도 타격이 불가피하다. 국민주택과 민영주택의 1순위 자격요건이 통장가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화되고, 가점제 적용비율이 높아지며, 재당첨 제한도 최대 10년으로 강화된다.
재건축과 재개발 등 정비사업도 마찬가지다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며, 재건축 조합원당 주택공급수가 1 주택으로 제한된다. 강남구의 한 재건축 조합원은 "조합원 지위를 팔아서 다른 집으로 갈아탈 계획이었는데 이제 불가능해졌다. 재건축 시장이 완전히 얼어붙을 것"이라고 한탄했다.
집값은 잡힐 것인가, 부작용은 없는가
1. 전문가들의 냉정한 평가
전문가들은 이번 대책이 거래 위축에는 효과가 있을 것으로 보면서도 집값 하락으로 이어지기는 어려울 것으로 전망한다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토허제 지정을 통한 아파트 갭 투자 제동에 초점을 맞추고 있다"며 "서울 전역은 물론 수도권 아파트값을 주도하는 과천, 성남, 용인, 수원 등 경기 남부 벨트를 정조준해 집값 확산을 차단하려는 의지를 드러냈다"라고 평가했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "실거주 목적 외에는 거래가 차단돼 거래 자체가 실종될 수 있다"며 "시장에서 거래 부재, 위축은 연말까지 갈 것"이라고 내다봤다.
2. 전월세 시장의 폭풍이 온다
거래가 막히면서 가장 큰 타격을 받는 곳은 전월세 시장이다. 실거주 의무 때문에 전세 매물이 시장에서 사라지고, 전세대출 한도가 줄어들면서 전세 수요도 감소한다.
권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 "전세대출 한도가 줄어들면서 전세 수요는 감소하고 전세의 월세화가 가속화할 것"이라며 "새로운 세입자를 구하지 못해 기존 전세입자를 못 내보내는 경우도 생기며 시장에 혼란이 이어질 것"이라고 강조했다. 서울 서초구에 전세로 살고 있는 30대 직장인 박 모 씨는 "내년에 전세 계약이 만료되는데 집주인이 전세금을 올려달라고 하면 어쩔 수 없이 받아들여야 할 것 같다. 다른 집을 구하려고 해도 매물 자체가 없다"라며 불안해했다.
3. 풍선 효과는 막을 수 있을까
정부가 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 한꺼번에 규제했지만, 전문가들은 풍선 효과가 불가피할 것으로 본다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "각종 규제로 사고파는 행위가 제한되면서 거래절벽이 나타날 것"이라며 "서울 전역 토허구역 지정과 차등 대출 규제로 강남 외에 덜 올랐던 노원, 도봉, 강북 등도 오를 것"이라고 설명했다.
윤지해 부동산 R114 리서치랩장은 "예산 조건에 맞춰 경기도 구리 등 수도권 내 비규제지역으로 아파트 매수 수요가 이동할 것"이라고 내다봤다. 실제로 인천 청라, 경기 구리, 남양주, 부천, 고양, 일산 등 서울 접근이 용이한 지역에서 풍선 효과가 나타날 가능성이 크다.
4. 결국 공급이 답이다
전문가들이 한 목소리로 지적하는 것은 규제만으로는 한계가 있다는 점이다.
서울의 신규 아파트 입주 물량은 2026년에서 2028년 사이 2023년에서 2025년 대비 약 58퍼센트 감소할 것으로 전망된다. 공급이 막힌 상태에서 규제만 강화되면 가격 안정은 일시적일 수밖에 없다.
양지영 신한투자증권 부동산 수석전문위원은 "현금 자산가만 구매할 수 있는 고가 주택 시장만 버틸 것"이라고 예상했다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 "유례없는 부동산 규제 정책 시행에 따라 다주택자들이 증여하는 방향으로 전략을 짤 것"이라며 "내년 지방선거 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 연장되지 않을 가능성이 높으므로 거래절벽 상황에서 세금 폭탄을 맞지 않으려면 증여하는 방법밖에 없다"라고 분석했다.
결국 서울 전역 토지거래허가구역, 10.15 부동산 대책이 가져올 파장의 결론은 규제와 공급이 함께 가야 한다는 것이다.