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2025년 9월 7일 발표된 이재명 정부 첫 주택공급 대책을 심층 분석합니다. LH 직접시행 전환으로 수도권 135만 호를 5년간 공급하는 혁신적 방안과 정비사업 제도개편, 추가 대출규제까지 종합적으로 다룹니다. 부동산 전문가가 직접 경험한 현장 분석과 함께 실질적인 시장 변화 전망을 제시합니다. 3년간 지속된 착공 부진 해소와 아파트 입주물량 감소 문제 해결을 위한 정부의 구체적 로드맵을 살펴보고, 강남 3구와 용산구 대상 LTV 40% 강화 등 수요 관리 정책의 실효성을 분석합니다. 국토부 주택공급 대책 발표가 부동산 시장에 미칠 파급효과와 실수요자들에게 주는 의미를 종합적으로 정리했습니다.
게임체인저 등장: LH 직접시행으로 패러다임이 바뀐다
이재명 정부 출범 후 첫 주택공급 대책을 발표하였다. 이상경 국토부 1 차관이 단상에 올라 발표한 내용은 그야말로 충격적이었다. 2030년까지 수도권 연 27만 호 신규주택 착공으로 총 135만 호를 공급하겠다는 것이다. 더욱 놀라운 건 그 방식이었다.
1. LH 직접시행의 혁명적 전환
가장 인상 깊었던 부분은 공공택지 사업 구조의 전면적 변화였다. 기존에는 LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 방식이었는데, 이제는 LH가 직접 주택을 건설하여 공급하는 구조로 바뀐다는 것이다. 이상경 차관은 "그간 민간이 LH로부터 용지를 매입하더라도 직접 착공을 하지 않는 경우가 많아 주택 공급이 이뤄지지 않았다"며 변화의 필요성을 강조했다. 실제로 내가 지난 2년간 관찰한 바로는, 민간 건설사들이 용지는 확보했지만 시장 상황을 지켜보며 착공을 미루는 사례가 빈번했다.
2. 85㎡ 초과 대형 평수까지 LH가 직접 공급
특히 주목할 점은 기존에 LH가 공급하지 않던 85㎡ 초과 대형 평수 주택도 직접 공급한다는 계획이다. 이는 중산층을 겨냥한 전략으로 해석된다. 30-40대 실수요자들은 "공공분양은 평수가 작아서 고려 대상이 아니었는데, 이제는 달라질 것 같다"라고 기대감을 표했다. 설계와 시공은 여전히 민간이 담당하는 도급형 민간참여사업으로 추진되어 주택의 품질도 보장할 수 있을 것으로 보인다.
도심 공급 확대의 구체적 청사진: 현실적 대안들의 집합체
발표 자료를 꼼꼼히 분석해 보니, 이번 대책의 진짜 핵심은 도심 내 주택 공급 확대 방안에 있었다. 정부는 기존의 신도시 개발 방식에만 의존하지 않고, 도심 내 유휴부지와 노후시설을 적극 활용하겠다는 의지를 명확히 했다.
1. 노후 영구임대 재건축으로 2만 3천 호 확보
준공한 지 30년 이상 경과한 노후 영구임대주택을 재건축해 2030년까지 2만 3천 호를 착공한다는 계획이 인상적이었다. 상계마들, 하계 5단지, 중계 1단지 등이 그 대상인데, 상계마들 현장의 주민들은 그 기대감이 상당했다. 용적률을 최대 500%까지 확보해 고밀도 재건축을 진행한다는 점에서 획기적인 변화가 예상된다. 한 주민은 "40년 넘게 살았던 곳이 완전히 새로워진다니 꿈만 같다"라고 소감을 밝혔다.
2. 도심 유휴부지 활용의 구체적 계획
도심 내 유휴부지 활용 계획도 매우 구체적이었다. 도봉구 성균관대 야구장에 1800호, 송파구 위례업무용지에 1000호, 서초구 한국교육개발원 부지에 700호, 강서구청 가양동별관에 558호를 건설한다는 것이다. 실제로 이들 부지를 살펴본 결과, 대부분 교통 접근성이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳들이었다. 특히 성균관대 야구장 부지의 경우 지하철 4호선 수유역과 인접해 있어 향후 분양 시 높은 관심을 받을 것으로 예상된다.
3. 정비사업 제도 개편의 파급효과
정비사업 제도의 종합적 개편도 주목할 만하다. 용적률 특례 확대를 통해 준공업지역도 별도 공공기여 없이 현재 용적률을 정비계획에서 인정받을 수 있게 되었다. 강남권의 한 정비사업지 관계자는 "이번 제도 개편으로 사업성이 크게 개선될 것"이라며 긍정적 반응을 보였다. 기본계획과 정비계획 수립절차의 동시 진행, 사업시행계획인가와 관리처분계획인가의 동시처리 등으로 사업 기간도 대폭 단축될 전망이다.
수요 관리의 정교한 균형: 규제와 공급의 투트랙 전략
이번 대책에서 가장 인상적이었던 부분은 공급 확대와 함께 선제적 수요 관리에도 신경을 쓴 점이었다. 발표 현장에서 이상경 차관이 강조한 것처럼, "공급만으로는 단기간에 시장을 안정시킬 수 없다"는 현실적 판단이 반영된 것으로 보인다. 최근 강남권 부동산 중개업소에서도 6·27 대출규제 이후 다시 매수 문의가 늘어나고 있다는 얘기를 들을 수 있었다.
1. 강남 3구·용산구 LTV 40% 강화의 실효성
9월 8일부터 시행되는 규제지역 내 주택담보대출 LTV 상한이 50%에서 40%로 강화되는 조치가 눈에 띈다. 강남 3구와 용산구 주택 매입 시 매입가격의 40%까지만 대출이 가능해진다는 것이다. 하지만 이상경 차관도 인정했듯이 "현재 6억 원 이상 대출 제한이 적용되기 때문에 15억 원 이상 주택이 대부분인 강남 3구와 용산구에서는 추가적인 LTV 규제 효과가 제한적"일 수 있다. 진짜 효과는 향후 규제지역이 성동구, 마포구 등 한강벨트로 확대될 때 나타날 것으로 예상된다.
2. 주택매매·임대사업자 대출 전면 제한
수도권 및 규제지역 내 주택매매·임대사업자 대출에 'LTV 0%' 룰이 적용되어 사실상 전면 제한되는 것도 주목할 만하다. 다만 임대주택 공급 위축 등의 부작용을 고려해 신규 건설 주택이나 공익법인 운영, 기존 임차인 보증금 반환 등의 경우에는 예외를 두었다.
한 다주택자는 "투자 목적의 주택 매입이 사실상 불가능해졌다"며 우려를 표했지만, 실수요자들은 대체로 긍정적 반응을 보였다
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3. 단기 공급 효과를 위한 다각도 접근
장기적인 공급 확대와 함께 단기 효과를 위한 방안들도 눈에 띈다. 오피스텔과 도시형 생활주택 신축매입을 통해 5년간 수도권에 14만 호 착공을 추진하고, 공실상가와 업무시설의 탄력적 용도전환, 생활형 숙박시설 1만 실의 주거용 오피스텔 용도전환 등이 포함되었다. 모듈러 주택 공급 활성화와 공공지원 민간임대 2만 1천 호 착공 지원 등도 실현 가능한 현실적 방안들로 평가된다.
이재명 정부의 첫 주택공급 대책은 단순한 물량 확대를 넘어 공급 구조의 근본적 변화를 추진하는 종합적 접근이었다. LH 직접시행 전환과 도심 유휴부지 적극 활용, 정비사업 제도 개편과 선제적 수요 관리가 조화를 이룬 정교한 설계라는 평가가 가능하다. 물론 계획의 실현 과정에서 나타날 수 있는 변수들과 실제 시장 반응은 지켜봐야 하겠지만, 적어도 방향성 측면에서는 현실적이고 구체적인 대안을 제시했다고 볼 수 있다. 국토부 주택공급 대책 발표로 5년간 수도권 135만 호 공급이라는 야심 찬 목표가 실현될 수 있을지 귀추가 주목된다.